Urbanističko planiranje po principu „švedskog stola“

Zahvalnost za to preispitivanje prevashodno pripada studiju „Zabriskie“, koji je, braneći svoj projekat poslovnog objekta „Belgrade Business Centar“, upravo i pokrenuo diskusiju o tome šta se desilo s planiranjem u Beogradu, čime su konačno otvorena mnogobrojna pitanja u struci.

Aktuelna planska situacija na nivou čitavog grada dozvoljava preplitanje planova različitih nivoa, ali i različitih perioda, među kojima je sasvim nejasno koji su planovi važeći, a koji nisu, što se najviše odnosi na planove nastale pre 2003. godine, kakav je i Regulacioni plan Bulevara kralja Aleksandra (Sl. list grada Beograda br. 15/2001), a koji predstavlja planski osnov za izradu dalje planske dokumentacije na nivou pomenutog bloka.

Nerešenost i međusobna neusaglašenost planova dovela je do sistemskog problema u planiranju, jer je investitorima omogućeno da sami preispituju stare planove i sami naručuju urbanističke projekte po svojoj meri od konsultantskih kuća koje se samo time bave. Takav proces, proizašao iz izmene Zakona o planiranju i izgradnji, s namerom da se rasterete planerske institucije, i ne bi bio toliko nelogičan kada se ne bi u praksi tretirao kao mogućnost da se iz svih važećih planova na nivou Beograda preuzmu najviši mogući parametri i ostvari najveći profit. Posledica tog procesa je direktno sprovođenje planova višeg reda, koji su fleksibilni u parametrima (poput Plana generalne regulacije – PGR), na male gradske parcele koje moraju biti detaljno regulisane (kako je u kartama sprovođenja i obeleženo).

Po takvom sistemu planiranja, gde je moguće planove višeg reda sprovoditi na lokaciji uz „reviziju postojećeg regulacionog plana“, detaljni parametri starih planova agresivno se povećavaju, dok se kontekst i propisani uslovi iz ozbiljnih analiza gube, a zamenjuju ih opšti parametri procenjeni za nivo celog grada.

Prema tome, parametri koji se mogu propisati za ceo grad kao opšti okvir, iako za investitore primamljivi, često uopšte ne odgovaraju mogućnostima i uslovima pojedinačnih lokacija. Nedovoljno fiksni parametri uvedeni u cilju praćenja tada (2001.) modernog zapadnog modela koji dozvoljava fleksibilnost na gradskom nivou (naravno računajući na profesionalnu etiku), možda uopšte ne odgovaraju pojedinačnim lokacijama. Naprotiv, prouzrokovali su potpunu anarhiju koja ide na ruku investitorima.

Tako je po sistemu investitorske izrade urbanističkih projekata u Beogradu sasvim moguće iz fleksibilnog Plana generalne regulacije preuzeti maksimalnu spratnost (P+8+Ps) ili smanjiti broj parking mesta po minimalnim zahtevima centralne gradske zone, umesto koristeći izračunate parametre lokacije na kojoj je ranije bio parking (64 parking mesta umesto izračunatih 105). Isto tako, sistem planiranja i usvajanja urbanističkih projekata omogućava da se iz starog plana zadrži funkcija objekta u kojoj je poslovanje zastupljeno sa 100%, dok je po Planu generalne regulacije ova zona obeležena kao „Mešoviti gradski centar“ u kome je moguće kombinovanje različitih namena.

Kako se onda zna da su parametri probijeni?

Ni sa bogatog švedskog stola važeće planske dokumentacije ne mogu se baš beskrajno uzimati parametri u gornjim granicama, pa baš zbog toga postoji veliki broj parametara koje je potrebno ostvariti istovremeno – pri čemu su jedni za druge „kontrolni“. Jedan takav, izostavljen, a veoma važan parametar je „indeks izgrađenosti“, koji ne bi smeo olako da promakne arhitektama i urbanistima, čak ni kada regulativa to dopušta.

Indeks izgrađenosti, koji predstavlja odnos projektovanih površina i površine parcele, po Planu iz 2001. iznosi 4,8, dok je u PGR-u on 4,6 za objekte na uglu dveju ulica kakav je analizirani objekat. Da ovaj parametar nije promakao i Komisiji za planove, bilo bi i više nego jasno da na parceli poslovnog objekta i sa etažama projektovane površine od po 855,9 kvadrata, spratnost baš nikako ne može preći P+5, koliko god da jedan parametar PGR-a bez svih ostalih to dopušta, jer je u ovom slučaju sa projektovanih devet spratova taj indeks 6,52. Taj je broj srodniji obodima Tokija nego centru Beograda, što je direktan pokazatelj probijanja parametara u objektu Belgrade Business Centar. I samo taj premašeni parametar sasvim je dovoljan da se zapitamo da li zaista struka prati kodekse profesionalnog ponašanja.

• Šarmantne palme Beograd el Šeika
• „Grandiozni spomenik“ (ne)će “poskopljiti” Beograd
• Putovanje do “Prokopa” ulazi u šestu deceniju

Iako je potpuno prirodno za investitora da u sopstvenom Urbanističkom projektu teži maksimumu svih kapaciteta, kako god to uticalo na okruženje, jer je upravo to planskim sistemom dopušteno (ako ne i sugerisano), institucije i tela poput Komisije za planove i Sekretarijata za urbanizam moraju da utvrde do koje mere je moguće direktno sprovoditi PGR, a od koje parametri moraju da budu prilagođeni konkretnoj lokaciji.

Možda je zato nejasno i kako je iz Sekretarijata za urbanizam dobijena Potvrda Urbanističkog projekta u kojoj se navodi da projekat nije u suprotnosti ni sa Regulacionim planom Bulevara kralja Aleksandra, ni sa Planom generalne regulacije Beograda (Potvrda IX-05 br. 350.13-28/2020 od 26.08.2020. godine).

Ko je onda kriv za „Orašac“

Iz iskustva života u Beogradu, jasno je da upravo ovakvo poigravanje s parametrima, koje je sistemska greška u sivoj zoni gde svi teže maksimalnoj lukrativnosti, a ne dobrom gradu, umnogome utiče na šire okruženje, pa se projekat na uglu Bulevara i Golsvordijeve jasno može prepoznati kao početak procesa urbanizacije čitavog bloka. Baš zbog toga, svu zahvalnost i za osvrt na Plan iz 2001. koji je na lokaciji i dalje važeći, pa i za saznanje o probijanju Trnske, dugujemo upravo projektu poslovnog objekta Belgrade Business Centar. Da njega nije bilo kao aktivatora urbanizacije, ne bi bilo moguće prepoznati šta su posledice prepletenih važećih planova na ostatku bloka, ili konkretno na kafani „Orašac“.

Samim tim, početak „urbane akupunkture“ poslovnim objekom može se posmatrati kao aktivator za čiju se posledicu očekuje, usled mešanja planova, rušenje objekta iz 1878. godine, te iako parcele nisu u međusobnom kontaktu i u istom vlasništvu, pripadaju istom planskom rešenju, koje, i amateru je jasno, počinje da se implementira.

Ovu temu je značajno zakomplikovao senzacionalizam u medijima i potreba da se žustro reaguje na „bagere koji ruše kulturno dobro“, čime je donekle obesmišljena anticipatorska uloga urbanizma. Dok je iz ugla struke tekst „Arhitekturom protiv Beograda“ upozoravao na moguće posledice važećih planova i aktivacije ovog bloka za urbanizaciju, zastupljeni naslovi o rušenju su gotovo i razočarali javnost što ne može sada da istrči pred bagere, već će za to imati prilike možda za nekoliko godina, ako se u planovima ili zaštiti ništa ne promeni.

Ovi naslovi su ipak imali i veoma značajnu ulogu jer su se građani zapitali zašto ne poznaju planove, zašto nisu dovoljno jasni urbanistički procesi u Beogradu i zašto se ne može sa sigurnošću reći koji su objekti zaštićeni. Opet zahvaljujući projektu „Belgrade Business Centra“, imamo sasvim dovoljno vremena da preispitamo kad i gde smo ostali u limbu sistemske greške i da nađemo mehanizme kojima možemo da utičemo na promene u našem gradu, umesto da sa strane posmatramo urbicid ili da u njemu i učestvujemo.

Sistem kontrole, prava i odgovornosti je pod tepihom ili ne postoji. Investitori u saradnji s konsultantskim kućama, koje po narudžbi provlače urbanističke projekte po meri profita i institucije koje takve izuzetke, preterane po svim parametrima, dopuštaju, dugoročno su pogubni za jednu metropolu.

(Autorka je urbanistkinja iz Beograda)

Naslovna ilustracija: Poslovni objekat studija „Zabriskie“ sa obeleženim etažama izvan propisanih parametara, autorka Milja Mladenović